בסוף שנות ה 90- ממשלת ישראל קבלה החלטה שחלק מהבינוי העירוני החדש יתבצע באזורים מיושבים ומובנים, בקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל או בקרקעות פרטיות. תוכנית תמ"א 38 להתחדשות עירונית הגתה את מסלול פינוי בינוי, שמשמעותו פינוי דיירים מבתיהם, הריסת המבנים ובניית בניינים חדשים, מתוך הכרה כי יעשה שימוש יעיל בקרקעות דרך הגדלת תוספות הבנייה. כמו כן הדגש בפינוי בינוי הוא כדי למנוע את ההתדרדרות הפיזית והחברתית של שכונות חלשות. משרד הבינוי והשיכון הוא הסמכות להכריז על שכונות מגורים המיועדים לפינוי בינוי שתוקף ההכרזה הוא לשש שנים. במסגרת הליך פינוי בינוי ניתנו תמריצים כגון: הטבות מיסוי וזכויות בנייה ונקבעו עקרונות, כיצד ליישם פרויקטים של פינוי בינוי יחד עם הרשות המקומית, מנהל התכנון, בעלי הנכסים והיזם. בהתאם להכרזה של המדינה על מתחמי מגורים המיועדים לפינוי בינוי, מפונות שכונות מגורים קיימות לטובת הריסת מבני המגורים ובנייה של שכונה חדשה עם זכויות בנייה משופרות. הדיירים מנהלים משא ומתן שנערך עם הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט. בעלי הנכסים מקבלים דירה חדשה בבניינים חדשים שיקומו על הקרקע. בשלב הבנייה הדיירים מועברים לדירות זמניות. לאחר חתימת ההסכם בין היזם לדיירים, היזם יקבל היתר להרוס את המבנים ולהעביר את הדיירים לדירות חדשות. כמו כן מלאי הדירות החדשות שייבנו בפרויקט לאחר הגדלת אחוזי הבנייה יהיו של היזם. פרויקט פינוי בינוי מהווה תמריץ משמעותי לאזרחים החיים באזורים ישנים בהם יש מיעוט תושבים ולרוב המצב הסוציואקונומי בשכונה נחשב לנמוך. כל הדיירים ירוויחו דירות חדשות ומענה הולם לתשתיות עירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית הם האבן השואבת של עולם הנדל"ן. התחדשות עירונית היא תוכנית מתאר ארצית המעניקה קפיצת מדרגה לאיכות חיים ברמה הגבוהה ביותר עבור התושבים הנוכחיים והעתידיים. מימוש מיזמים בהתחדשות עירונית טומן בחובו יתרונות רבים במרקם הבנוי באזורים בהם משאב הקרקע מוגבל. מיזמים ופרויקטים מסוג זה תורמים באופן משמעותי לרווחתם של דיירי השכונות הוותיקות בשיפור תנאי המגורים והמרחבים הציבוריים: החלפת תשתיות, תוספת מקומות חנייה, בניית מוסדות חינוך, הקמת פארקים, כבישים, שמירה על שטחים ירוקים במרחב המותאם לסביבת המגורים.
התחדשות המבנים תתבצע בשלושה מסלולים: בדרך הטבעית, משפחות צעירות עם ילדים המאמינים באזור המיושב, מצמיחים חיים חדשים ופועלים לקידום הסביבה האורבנית. מסלול שני: פינוי בינוי על ידי הכרזה ממשלתית ומסלול שלישי: תמ"א 38 עיבוי בינוי וחיזוק מבנים ו-תמ"א 2/38 במסלול הריסה. כל התוכניות נכללות בתוכנית המתאר הארצית למטרת ניצול מירבי של הקרקע ביעילות עם תוספת של יחידות דיור חדשות, הרחבה וחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

במסלול זה נערך שינוי בתב"ע וזאת בשל מצוקה גדולה של קרקעות זמינות לבניית שכונות מגורים. לפני מספר שנים, המדינה יצרה תיקון לחוק תמ"א 38, המאפשר להרוס בניין קיים וישן שעומד בתנאי התמ"א ולבנות במקומו בניין חדש המתכונן בתקנים מחמירים והנדסיים כנגד רעידות אדמה ובהתאם לתקן המחמיר 413 . היזמים מקבלים תמריצים של הטבות מס המוקנות מתוקף התוכנית. תוכנית פינוי בינוי במסלול היזמי עוברת במסלול קצר בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה וללא צורך בהתנהלות בירוקרטית ארוכה. תהליך הוצאת ההיתר הינו קצר, כיוון שהתב"ע בתוקף. תמ"א 38/2 מהווה פוטנציאל אדיר לבינוי של בניינים מפוארים, רבי קומות חדשים ומודרניים. הדיירים זוכים לדירות חדשות ומרווחות יותר, שערכן הכלכלי גבוה יותר מתמ"א 38. היזם מקבל בתמורה את זכויות הבנייה ותוספת קומות ויחידות דיור בהתאם לתב"ע. היזם נושא את כל העלויות, החל מדמי שכירות, היטלים, אגרות ומיסים, שכר טרחת עורכי דין ועוד. המטרה של חברת גביש – בנגל כי בעתיד, יהפכו מתחמי פינוי בינוי לשכונות חדשות באזורים המסומנים כ'פריים לוקיישן' ומהמבוקשים ביותר למגורים.

תוכנית עיבוי בינוי יצאה לדרך בשנת 2001 ונועדה לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980 , אינם עומדים בתקן ת"י 413 ואף נתונים לסכנה. במסגרת הפרויקט מושקעים משאבים גדולים למימון עבודות החיזוק, בתמורה להגדלת זכויות הבנייה של 2-3 קומות מגורים נוספות בהתאם לחוק. הדיירים הוותיקים אינם מתפנים מדירותיהם וזוכים להשבחת נכסיהם ב 35- אחוז וללא כל עלות. במסגרת פרויקט עיבוי בינוי הדיירים הוותיקים זוכים להגדלת הדירה בתוספת של 25 מ"ר במראה חדש ואחיד הכולל:
– ממ"ד של 12 מ"ר ברוטו.
– מרפסת שמש.
– מעלית חדשה ויוקרתית.
– החלפת התריסים.
– החלפת תשתיות קווי ביוב ומים.
– שינוי חזות הבניין.
– בחיפוי אבן במראה חדשני ומודרני.
– התקנת אינטרקום עם מצלמה במעגל סגור.
– עיצוב לובי הכניסה על ידי אדריכל החברה.
– חידוש חדרי המדרגות ומרחבים משותפים.
– בניית חדרי אשפה.
– בניית מאגר אספקת גז בהתאם לתקנים.
– החלפת מערכות סולאריות חדשות.
– הקמת גינה, טיפוח ונוי.